Ustawa deweloperska, która weszła w życie w 2012 roku, wprowadziła rozwiązania i regulacje, mające zagwarantować bezpieczeństwo kupujących nieruchomości na rynku pierwotnym. Wcześniejszy brak stosownych przepisów skutkował dużą dowolnością w sposobie zawierania umów, a także rozporządzania środkami, wpłacanymi przez Umowa deweloperska jest bezpieczna. Nawet, jeśli nie jesteśmy biegli w prawie związanym z ustawą deweloperską, możemy przyjąć, że sam fakt, iż nie jest to zwykła umowa, a akt notarialny, spisany przez notariusza, który jest urzędnikiem państwowym, co daje poczucie bezpieczeństwa inwestorom. Umowa deweloperska – gwarantem Wiele przepisów tzw. nowej ustawy deweloperskiej różni się lub stanowi nowość w stosunku do obecnie obowiązującej ustawy. Celem nowych rozwiązań jest przede wszystkim uzyskanie wzmocnienia ochrony środków finansowych wpłacanych przez nabywcę, co niewątpliwie należy ocenić w sposób pozytywny. Nowa ustawa wchodzi w życie z Nie będzie to jednocześnie umowa deweloperska podlegająca przepisom ustawy deweloperskiej, o ile nabywca nie będzie zobowiązany do płatności przed ukończeniem budowy. Zatem z jednej strony deweloper nie może liczyć na środki klienta w trakcie trwania procesu budowlanego, z drugiej jednak strony ma podpisaną z nabywcą umowę Tego typu umowa jest traktowana tak samo jak umowa o pracę na czas nieokreślony jeżeli chodzi o liczenie zdolności kredytowej. Oznacza to, że należy tutaj zwrócić uwagę nie tylko na staż pracy, ale również na to, jak długo będzie trwała jeszcze nasza umowa w przyszłości. Za przykład ochrony, jaką daje umowa deweloperska, może posłużyć konieczność podpisywania notarialnych umów deweloperskich, co jeszcze przed rokiem 2011 nie było niczym oczywistym. Powszechną praktyką było podpisywanie zwykłych umów, które nijak nie zabezpieczały interesów nabywcy. . Nieruchomości z rynku pierwotnego cieszą się dużą popularnością, gdyż pozwalają zamieszkać w nowoczesnym budynku o wysokim standardzie. Mieszkania deweloperskie często nabywa się jeszcze na etapie budowy, aby zarezerwować sobie prawo do własności po zakończeniu realizacji. W tym celu podpisuje się umowę deweloperską, która stanowi zabezpieczenie interesów obu stron transakcji. Co należy o niej wiedzieć? Wyjaśniamy! W 2011 roku została znowelizowana ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub jednorodzinnego, dotyczące warunków zakupu nieruchomości z rynku wtórnego. Zgodnie z jej zapisami, proces sprzedaży mieszkania musi być poprzedzony podpisaniem umowy deweloperskiej. To dokument, który zabezpiecza interesy obu stron transakcji oraz określa prawa i obowiązki zarówno dewelopera, jak i nabywcy. Więcej na ten temat przeczytasz w artykule na stronie Umowa musi zostać sporządzona w formie aktu notarialnego i zawierać elementy wyszczególnione w art. 22 ustawy deweloperskiej. Co powinna zawierać umowa deweloperska? Zanim zdecydujesz się na zakup nieruchomości, powinieneś dokładnie zapoznać się z treścią umowy deweloperskiej. Jej głównym zadaniem jest zapewnienie, że po zakończeniu budowy zostaniesz ustanowiony prawnym właścicielem lokalu. Jednocześnie zobowiązuje ona nabywcę do wpłaty ustalonej ceny zakupu oraz uregulowania dodatkowych kosztów deweloperskich. Umowa precyzuje też, jakie prawa i obowiązki przysługują obu stronom, dlatego zawiera też zapisy dotyczące: szczegółowych informacji o nieruchomości, takie jak lokalizacja, metraż i terminu zakończenia budowy inwestycji,zobowiązania dewelopera do wybudowania budynku w ustalonym standardzie wraz z wyszczególnieniem zakresu prac wykończeniowych,ceny zakupu,terminu przeniesienia prawa własności,warunków odstąpienia od umowy oraz określeniem wysokości opłat karnych,terminu oddania lokalu. Ustawa określa, jakie niezbędne elementy musi zawierać umowa, aby spełniła wymogi formalne. Ponadto dokument może zostać rozbudowany o dodatkowe zapisy, które w większym stopniu chronią interesy obu stron. Na co zwrócić uwagę przy podpisywaniu umowy deweloperskiej? Wymóg sporządzenia umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego, minimalizuje ryzyko, że jej zapisy będą niezgodne z prawem. Mimo to należy się szczegółowo zapoznać z jej treścią, gdyż może się okazać, że niektóre postanowienia są niekorzystne dla nabywcy. Szczególną uwagę powinieneś zwrócić na ustalenia dotyczące kar umownych. Dokument podpisuje się jeszcze przed uzyskaniem decyzji o przyznaniu kredytu hipotecznego, co wiąże się z pewnym ryzykiem. Jeśli bank odmówi Ci sfinansowania zakupu, będziesz musiał ponieść konsekwencje za wycofanie się z umowy. Na stronie znajdziesz specjalny kalkulator, w którym sprawdzisz zdolność kredytową. Warto z niego skorzystać, aby ocenić swoje szanse na otrzymanie kredytu hipotecznego, jeszcze zanim zdecydujesz się na podpisanie umowy deweloperskiej. Fot. OBIDO Odkrywaj Prawo i finanse Ula Olczak Opublikowano: 1 marca 2021 Ten artykuł przeczytasz w: 5 minut Wybraliśmy właściwe mieszkanie, podpisaliśmy umowę, prototypy aranżacji już za nami, pozostał już tylko dobór odpowiednich poduszek do sypialni… a deweloper informuje o terminie znacznie odleglejszym niż w umowie – co teraz? Dobrze, że to tylko sen i masz czas na prawidłowe przestudiowanie umowy! Teraz wiesz, że musisz zadbać o zapis, który pomoże Ci w przypadku, gdy nastąpi niedotrzymanie terminu umowy przez dewelopera i zapobiegnie koszmarom. Czego dowiesz się z tego artykułu? Z tego artykułu dowiesz się, jakie masz prawa, kiedy deweloper nie dotrzymuje terminu umowy. Rozstrzygniesz także kwestie: kiedy za opóźnienie dewelopera możesz ubiegać się o otrzymanie kary umownej, a w jakich przypadkach możesz starać się o odszkodowanie. Kwestie związane z prawem wyjaśni nasz ekspert ‒ Sebastian Juszczak (Polski Związek Firm Deweloperskich, dział prawny). Przejdź do akapitów: Niedotrzymanie terminu umowy przez dewelopera – co robić? Opóźnienie dewelopera – kara umowna Odszkodowanie od dewelopera za opóźnienia – kiedy można się o nie ubiegać? Decydując się na mieszkanie oczekujemy, że budowa naszego lokum przebiegnie bezproblemowo i w określonym terminie dostaniemy klucze, a wraz z nimi możliwość aranżacji życia w nowej lokalizacji. Ekscytacja nową inwestycją nie sprzyja twardemu stąpaniu po ziemi i często na etapie umowy z deweloperem możemy popełnić błąd, którym jest zbyt mało skrupulatne zapoznanie się z treścią pisma. Aby zapobiec późniejszym pretensjom do samych siebie, lepiej przy podpisywaniu korzystać z pomocy eksperta. Niedotrzymanie terminu umowy przez dewelopera – co robić? Najważniejszą kwestia przy zakupie mieszkania jest sporządzenie odpowiedniej umowy. Nie powinno w niej brakować takich informacji, jak: dane stron, szczegółowe określenie przedmiotu, cenę nabycia, jednoznaczny termin przeniesienia na nabywcę prawa własności nieruchomości, a także postanowienie kar umownych za opóźnienie oddania mieszkania przez dewelopera, wady czy nienależyte wykonanie. Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego zakłada, że w treści umowy koniecznie powinny znaleźć się takie dane takie, jak: termin przeniesienia prawa własności wyodrębnionego lokalu (art. 22 ust. 1 pkt 7 ustawy), termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego (art. 22 ust. 1 pkt 11 ustawy), określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej (art. 22 ust. 1 pkt 13 ustawy), a zatem także kara umowna od dewelopera. Warto podkreślić, że terminy przeniesienia prawa własności lokalu i zakończenia prac budowlanych nie są synonimem, a ich różnica jest znaczna. Pierwszy z terminów przypada po zakończeniu prac budowlanych (wcześniej nie można uzyskać pozwolenia na użytkowanie). Czas dzielący oba terminy wynosi zwykle około 6 miesięcy i określany jest jako bezpieczny. Jeśli zauważamy, że jest on dłuższy, należy poprosić dewelopera o wyjaśnienie tej różnicy. Takie wyjaśnienie należy również zawrzeć w treści umowy. Pozytywna opinia – uczciwy deweloper? Prześledzenie dotychczasowych przedsięwzięć danego dewelopera pozwoli ocenić jego renomę. Pozytywna opinia pozwoli uniknąć problemów w przyszłości. Analogicznie – jeśli do tej pory deweloper zbiera same niepochlebne opinie to i nasza współpraca z nim może okazać się kłopotliwa. Jednak czasem nawet mimo najszczerszych chęci dewelopera zdarzają się opóźnienia – jest to branża, która angażuje duży sztab ludzi. Tutaj także każde opóźnienie ze strony chociażby projektantów/wykonawców/rzeczoznawców to wpływ na finalny czas wykonania zlecenia. W razie wątpliwości można zapytać o istniejące potencjalne czynniki, które mogą spowodować niedotrzymanie terminu przez dewelopera. Pytania warto wysłać mailem, aby w przypadku ewentualnych problemów mieć dowód korespondencji, który będzie istotny w sporze o odszkodowanie za opóźnienie oddania mieszkania przez dewelopera. Reakcja na opóźnienia z jaką możemy spotkać się ze strony dewelopera, to wystąpienie do klienta o zawarcie aneksu terminowego ze względu na okoliczności niezależne od dewelopera – pogoda, banki, urzędy itp. Mało który przedsiębiorca jest chętny do wypłacania rekompensaty klientom, a ona im się jak najbardziej należy! Deweloperzy potrafią stosować nieuczciwe praktyki, które znacznie zmniejszają nasze prawa związane z należną karą umowną, może być to np. brak precyzyjnie zamkniętej listy powodów opóźnienia zakończenia inwestycji czy ograniczona wartość kary umownej. Warto mieć to na uwadze. Opóźnienie dewelopera – kara umowna Nabywca za kluczowe terminy w umowie deweloperskiej powinien uznawać: odbiór lokalu (wydanie lokalu nabywcy) oraz przeniesienie własności na nabywcę. Czy dewelopera obowiązuje kara umowna za niedotrzymanie terminu zawarcia umowy przeniesienia własności i wydania lokalu nabywcy? Przepisy prawne ustawy deweloperskiej jednoznacznie stanowią, że deweloper powinien ponosić odpowiedzialność i stosowną karę umowną za niedotrzymanie przynajmniej jednego z tych terminów. Kara umowna za opóźnienie w terminie przeniesienia własności lokalu jest niezbędnym elementem umowy deweloperskiej – dodatkowo może być zastrzeżona na wypadek przekroczenia przez dewelopera terminu odbioru mieszkania. Zgodnie z orzeczeniem Sądu Najwyższego: „klauzula wyłączająca kary umowne w umowie deweloperskiej jest niedozwolona prawnie” (wyrok SN z 10 sierpnia 2017 r., I CSK 10/17). Zgodnie za art. 25 ustawy deweloperskiej wysokość odsetek zastrzeżonych na rzecz dewelopera, nie może przewyższać kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy. ‒ Sebastian Juszczak, praktykant w dziale prawnym Polskiego Związku Firm Deweloperskich Ekspert z PZFD dodaje, że umowa deweloperska ma zastosowanie w przypadku opóźnienia w terminie przeniesienia własności lokalu – słowo „opóźnienie” jest tutaj kluczowe, ponieważ wliczają się w to również okoliczności niezależne od dewelopera w porównaniu do „zwłoki”, która zawsze jest z winy dłużnika. Opóźnienie deweloperskiej – kara umowna i jej wartość Wartość kary zależna jest od długości opóźnienia i liczona jest poprzez odniesienie do obiektywnego miernika. Może być to np. procent ceny (przykładowo 0,1%) za każdy dzień opóźnienia lub określona kwota (np. 100 zł), licząc od pierwsze dnia po przekroczeniu terminu w umowie. Co więcej, według uchwały Sądu Najwyższego z roku 2013 – zapłata kary umownej powstaje niezależnie od braku szkody wierzyciela. Warto przeliczyć faktyczną wysokość kary do szkód wynikających z niedotrzymania terminu umowy, czyli na przykład koszty związane z wysokością raty kredytu bankowego, ubezpieczenia pomostowego itp. Również wynajem mieszkania związany jest z dodatkowymi kosztami ponoszonymi przez klienta. Istnieje obawa, że kara umowna nie będzie wystarczająca na pokrycie wszystkich szacowanych kosztów. Czy istnieją regulacje, które pozwolą uzupełnić koszt rzeczywistej szkody? Odszkodowanie od dewelopera za opóźnienia – kiedy można się o nie ubiegać? Aby zapobiec dodatkowym kosztom, których nie będziemy w stanie pokryć samą karą umowną za opóźnienie, niezbędnym punktem w umowie będzie zapis o dopuszczalne dochodzenie odszkodowania uzupełniającego do wysokości rzeczywiście poniesionej szkody. Jeżeli w umowie nie istnieje takie postanowienie – odszkodowanie nie będzie możliwe. Odszkodowanie od dewelopera za opóźnienie – przykładowe powody: dłuższy czas dokonywania opłat za dotychczas wynajmowane mieszkanie, wyższe koszty kredytu, np. przez ubezpieczenie pomostowe (w sytuacji, gdy nabywca zaciąga kredyt), utracony czynsz (jeśli mieszkanie miało być potencjalnie wynajmowane). Odstąpienie od umowy – czy i w jakim przypadku jest możliwe? W przypadku, gdy deweloper opóźnia się z terminem przeniesienia własności lokalu na nabywcę, określonym w umowie deweloperskiej, nabywca ma prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej po wyznaczeniu deweloperowi 120-dniowego terminu na przeniesienie prawa własności lokalu. Po bezskutecznym upływie tego terminu nabywca będzie mógł odstąpić od umowy, jednocześnie zachowują roszczenie z tytułu kary umownej za okres opóźnienia. Sebastian Juszczak, praktykant w dziale prawnym Polskiego Związku Firm Deweloperskich Podpisywanie umowy to moment, w którym towarzyszy nam cała gama uczuć, dlatego zachowanie spokoju jest tak trudne. Nigdy nie powinniśmy decydować się na tak duże inwestycje bez dokładnego przeczytania umowy – zaważy to na późniejszych kosztach, które poniesiemy. Warto zadbać, aby przysługujące prawa rzeczywiście nam przysługiwały. Zobacz również pozostałe porady prawne i finansowe. Kolejny artykuł Większość osób zainteresowanych kupnem mieszkania, by nabyć nieruchomość, musi wziąć pożyczkę. W tym celu rozważa oferty różnych banków, czasem korzysta także z usług doradcy finansowego. Kredyt u dewelopera – to także jedna z interesujących opcji, o których wielu nowych nabywających nieruchomości zapomina. Sprawdźmy, na czym on polega i w jakich przypadkach warto się na niego zdecydować. Mniej więcej połowa mieszkań w Polsce jest kupowana za pieniądze pożyczone od banków. Doradzamy, jak wygląda kwestia uzyskania kredytu przy podpisaniu deweloperem umowy deweloperskiej. W artykule opisujemy relacje pomiędzy kredytem a umową deweloperską. Artykuł nie wyczerpuje jednak tej tematyki, a jego lektura nie zabezpieczy nas w pełni przed podpisaniem umowy deweloperskiej, która nie uwzględnia etapu procesu kredytowego, w którym obecnie się znajdujemy. Prawnicy firmy Pewny Lokal znają się na prawie nieruchomości i chętnie doradzą Państwu, jak zabezpieczyć się przed podpisaniem niekorzystnej umowy nabycia nieruchomości., a także zweryfikują zapisy umowy kredytowej. Zachęcamy do deweloperska przed kredytemPodstawowym problemem dla nabywców mieszkań jest uzyskanie pozytywnej decyzji kredytowej od banku. Żaden bank nie udziela kredytu pochopnie. Aby uzyskać finansowanie, pierwszym krokiem powinno więc być ustalenie swojej zdolności kredytowej. Zdolność kredytowa różni się w zależności od banku, w którym będziemy składać wniosek o uzyskanie kredytu. Brane są pod uwagę nasze dochody, koszty utrzymania i zadłużenie. Po wynegocjowaniu ostatecznej ceny nieruchomości oraz pozostałych warunków nabywca przystępuje do umowy deweloperskiej. Kluczowe będzie sprawdzenie wszystkich jej zapisów, najlepiej z pomocą prawnika, posiadającego doświadczenie i wiedzę z zakresu prawa nieruchomości. Umowa deweloperska - na co zwrócić uwagę?W przypadku umowy deweloperskiej brak jest dowolności w jej formułowaniu oraz trybie jej zawierania - jest ona dokładnie opisana w ustawie deweloperskiej. Przede wszystkim umowa deweloperska zawsze powinna mieć formę aktu notarialnego. Zdarza się, że deweloperzy stosują w miejsce umów deweloperskich umowy przedwstępne, co często ma na celu ominięcie regulacji ustawy i w takim przypadku należy zachować czujność, ponieważ oznacza to, że nie chronią nas jej zapisy. Warto przy tym pamiętać, że jeżeli taka umowa zawiera elementy umowy deweloperskiej, wówczas może za taką zostać uznana, a zapisy niezgodne z ustawą deweloperską zastąpione mogą zostać takimi, które spełniają warunki w niej określone. Przed podpisaniem umowy deweloperskiej deweloper jest zobowiązany do przekazania potencjalnemu nabywcy prospektu informacyjnego, stanowiącego załącznik do umowy, który zawierać powinien wyłącznie informacje zgodne ze stanem prawnym oraz faktycznym na dzień zawarcia składa się z części ogólnej, zawierającej informacje o deweloperze, inwestycji i gruncie, na którym jest ona realizowana, oraz indywidualnej, w której deweloper wskazuje cenę lokalu lub domu, będącego przedmiotem umowy, jego powierzchnię, istotne cechy oraz standard jego wykończenia. Przyszły nabywca powinien także mieć możliwość zapoznania się z projektem budowlanym, kopią pozwolenia na budowę, wypisem z księgi wieczystej nieruchomości, sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata oraz aktualnym odpisem z Krajowego Rejestru zobowiązuje deweloperów do zapewnienia nabywcom środków ochrony w postaci rachunku powierniczego otwartego bez dodatkowych zabezpieczeń lub z gwarancją bankową bądź ubezpieczeniową lub rachunku powierniczego zamkniętego. Wpłacane przez nabywców środki trafiają najpierw na taki rachunek i zwalniane są z niego po ukończeniu przez dewelopera kolejnego etapu prac (rachunek powierniczy otwarty) lub dopiero po przeniesieniu własności nieruchomości na kupującego (rachunek powierniczy zamknięty). W przypadku większości inwestycji najczęściej spotykany jest rachunek powierniczy otwarty, którego stosowanie umożliwia deweloperom lepsze zarządzanie procesem szczegółowo określa, jakie elementy powinny znaleźć się w umowie deweloperskiej. Sprawdzenie jej kompletności oraz zgodności postanowień umownych z zapisami ustawy warto jest powierzyć prawnikowi, który wskaże kwestie, wymagające ponownego przedyskutowania z kredytowy i decyzja bankuPo podpisaniu umowy deweloperskiej należy udać się do banku z kompletem niezbędnych dokumentów. Dokumenty najlepiej złożyć w kilku bankach. Wniosek kredytowy dobrze jest złożyć przede wszystkim w banku, w którym kredyt uzyskamy potencjalnie najszybciej, w banku gdzie kredyt uzyskamy na jak najbardziej preferencyjnych warunkach oraz w trzecim banku “na wszelki wypadek”. W przypadku zakupu nieruchomości, która nie jest jeszcze wybudowana, kredyt będzie wypłacany w transzach zgodnie z harmonogramem rat zaproponowanym przez dewelopera. Do banku powinniśmy dostarczyć także:pełnomocnictwo osób występujących w imieniu dewelopera na potrzeby zawarcia umowy deweloperskiej,decyzję o pozwoleniu na budowę lub decyzję o pozwoleniu na użytkowanie i zaświadczenie o samodzielności lokalu (w przypadku zakończonej inwestycji),odpis z KRS dotyczący dewelopera,potwierdzenie numeru NIP i REGON dewelopera,potwierdzenie wniesienia wkładu własnego (dowód wpłaty, oświadczenie dewelopera),aktualny odpis z księgi wieczystej, prowadzonej dla nieruchomości (do uzyskania od dewelopera),wypis i wyrys z ewidencji gruntów (do uzyskania od dewelopera),oświadczenie inwestora zastępczego wypełnione przez pełnomocnika dewelopera (na druku banku).Dodatkowo wymagane będą również dokumenty potwierdzające naszą sytuację finansową, w tym źródło dochodów. Na tej podstawie bank wydaje decyzję przy tym zaznaczyć, że część deweloperów oferuje możliwość skorzystania ze wsparcia pośrednika finansowego z nimi współpracującego. Dzięki skorzystaniu z takiego rozwiązania możemy oszczędzić sporo czasu (pośrednik w naszym imieniu składa wnioski kredytowe), a także uzyskać korzystniejsze warunki umowne, dotyczące odstąpienia od umowy w przypadku nieuzyskania kredytu. Dlatego jeszcze nawet przed podjęciem decyzji o przystąpieniu do umowy z deweloperem warto jest dowiedzieć się, czy istnieje możliwość skorzystania z takiej filmie wyjaśniamy jak wygląda sprawa podpisania umowy deweloperskiej, gdy kupujemy mieszkanie na kredyt Odmowa kredytu a umowa deweloperskaGdy bank odmawia udzielenia decyzji kredytowej, kupujący zwykle nie rozumieją tej decyzji. Wpływ na to może mieć przyczyny zależne i niezależne od nabywcy. Na decyzję odmowną udzielenia kredytu mogą składać się przyczyny formalne, w tym brak dostarczenia określonych dokumentów lub fałszywe dokumenty. Z drugiej strony bank może odmówić wydania pozytywnej decyzji kredytowej ze względu na naszą historię kredytową (np. nie spłacaliśmy naszych zobowiązań), zatrudnienie w branżach o podwyższonym ryzyku zwolnienia czy zatrudnienie w agencji pracy tymczasowej. Może to też być mała wiarygodność dewelopera lub mała sprzedaż jego lokali w inwestycji. Na wypadek odmownej decyzji kredytowej dobrze jest zabezpieczyć się poprzez dodanie do umowy deweloperskiej klauzuli, wedle której nabywca będzie mógł odstąpić od umowy bez ponoszenia jakichkolwiek kosztów i za zwrotem wszystkich opłat w przypadku uzyskania decyzji odmownej na udzielenie kredytu od instytucji bankowych. O dziwo, prawo do bezkosztowego odstąpienia od umowy deweloperskiej w wypadku nieuzyskania kredytu nie jest bynajmniej standardem w umowach deweloperskich. Przeciwnie - deweloperzy sami z siebie nie dodają takich zapisów, dlatego po stronie nabywcy leży odpowiedzialność za dopilnowanie wszystkich wymogów związanych z uzyskaniem finansowania oraz za zabezpieczenie się na wypadek nieuzyskania kredytu poprzez umieszczenie w umowie stosownych zapisów. Stosunkowo często deweloperzy przystają na bezkosztowe odstąpienie od umowy w przypadku uzyskania przez kupującego negatywnych decyzji w trzech decyzja kredytowa - dalsze krokiW przypadku jednak gdy decyzja banku będzie pozytywna, kolejnym krokiem będzie podpisanie umowy kredytowej. Należy ją również bardzo dokładnie sprawdzić. Umowa powinna zawierać:dane stron umowy,określenie wysokości kredytu i sposobu jego wypłaty,wysokość prowizji banku,dane odbiorcy środków z kredytu,warunki wypłaty kredytu,wysokość oprocentowania kredytu,wysokość rat i sposób, w jaki będą pobierane przez bank,informacje odnośnie zabezpieczenia spłaty kredytu,wskazanie uprawnień banku związanych z kontrolą wykorzystania i spłaty kredytu,wskazanie konsekwencji związanych z zaprzestaniem spłacania zobowiązania,wysokość prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu,określenie sposobu wprowadzania modyfikacji w umowie i jej zwrócić szczególną uwagę na rodzaj raty, jaką będziemy zobowiązani płacić (raty równe lub malejące), oprocentowanie kredytu (stałe lub zmienne) oraz wysokość prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu. Pozostałe pozycje również wymagają dokładnej pamiętać o tym, że uruchomienie kredytu nie następuje automatycznie, a dopiero po spełnieniu przez kredytobiorcę warunków, określonych w umowie kredytowej. Transze kredytu wypłacane są zgodnie z tymi, wskazanym w umowie deweloperskiej i trafiają na indywidualny rachunek powierniczy nabywcy do czasu ich zwolnienia przez bank na rachunek dewelopera. W przypadku większości banków każdorazowo przed wypłatą transzy kredytu kredytobiorca jest zobowiązany do złożenia w banku dyspozycji jej uruchomienia, dlatego należy dokładnie pilnować terminów płatności, ponieważ zwłoka w płatności transzy może skutkować naliczeniem przez dewelopera odsetek od przeterminowanej płatności, których wysokość określa umowa naszym budżecie musimy uwzględnić większą wysokość raty, podwyższonej o ubezpieczenie pomostowe, którą będziemy płacić do momentu wpisania banku do działu IV księgi wieczystej (Hipoteka) zakupionego domu bądź mieszkania. Po uzyskaniu przez dewelopera decyzji o pozwoleniu na użytkowanie dla inwestycji przeprowadzany jest odbiór techniczny domu lub lokalu, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej. Następnie zawierana jest umowa przenosząca własność, w której dochodzi do ustanowienia odrębnej własności lokalu. Po zawarciu umowy (zawsze w formie aktu notarialnego) notariusz przekazuje do sądu wniosek o założenie księgi wieczystej mieszkania i o wpisanie do tej księgi nabywcy jako właściciela oraz banku jako wierzyciela hipotecznego. Wpis hipoteki będzie oznaczał dla kredytobiorcy obniżenie raty kredytu o ubezpieczenie oprocentowanie kredytuWybór kredytu jest tak samo ważny, jak wybór odpowiedniego dewelopera. Należy zatem szczegółowo przyjrzeć się ofercie poszczególnych banków. Trzeba też przeanalizować kilka elementów, tj. rodzaj rat i oprocentowanie kredytu. W tym celu najlepiej jest dokonać symulacji, by sprawdzić czy bardziej opłacalne jest dla nas spłacanie rat równych czy malejących. Analogicznie powinno się policzyć, czy lepiej jest wybrać oprocentowanie stałe, czy zmienne. Zwykle stałe oprocentowanie jest wyższe, lecz daje poczucie bezpieczeństwa, gdyż bez względu na to co się stanie na rynku, to wciąż nie ulegnie ono zmianie. Także nabywca, który skusi się na niższe, lecz zmienne oprocentowanie kredytu, musi liczyć się z sytuacją jego drastycznego wzrostu w wyniku gwałtownych zmian w sytuacji gospodarczej. Tu trzeba mieć świadomość, że nawet niewielki wzrost oprocentowania to ogromne koszta dla kredytobiorcy. Rozwiązaniem takiej sytuacji może być próba wcześniejszego spłacenia kredytu, lecz tylko wtedy, gdy bank się na to zgadza. Spłacenie kredytu przed terminem określonym w umowie kredytowej, zwykle pociąga za sobą dodatkowe koszta w postaci prowizji za takie działanie. Zatem, jak widać wszystko najlepiej jest wcześniej zweryfikować!Analiza umowy kredytowejAnalogicznie, jak umowa deweloperska, umowa kredytowa również wymaga dogłębnej analizy. Trzeba się zapoznać nie tylko z warunkami oferty, ale i poszczególnymi zapisami. Szczególnie ważne jest ustalenie co się stanie, gdy nie dotrzymamy jakiegoś z zapisów, jakie są kary umowne czy dodatkowe opłaty. Ważnym aspektem jest także możliwość zerwania umowy bądź jej przedwczesnego zakończenia, na przykład w wyniku dokonania wcześniejszej spłaty całej kwoty z bieżącymi odsetkami. Nie każdy bank zgadza się na nadpłatę, lub podaje określony termin kiedy można ją wykonać. Kredyt hipoteczny to poważna decyzja, która będzie nas wiązać na długie lata, także zachęcamy do drobiazgowego przejrzenia treści umowy kredytowej przed jej dopisaniem, jak również wypytanie się o szczegóły już na etapie składnia wniosku kredytowego. Tylko to pozwoli nam na uniknięcie przykrych niespodzianek i potencjalnie dodatkowych rezerwacyjna a kredytZwykle umowy rezerwacyjne zobowiązują nabywców do wpłacenia określonej kaucji (opłaty rezerwacyjnej). W wypadku odstąpienia od umowy rezerwacyjnej, w tym w przypadku nieuzyskania kredytu, nabywca traci taką kaucję. Dlatego, podobnie jak w umowie deweloperskiej, także już w umowie rezerwacyjnej warto dodać postanowienia podobne do umownego prawa do odstąpienia od umowy deweloperskiej na wypadek nieuzyskania kredytu. Podobnie wygląda sytuacja w przypadku, gdy z deweloperem podpisujemy umowę przedwstępną. Powinny znaleźć się w niej wszystkie najważniejsze postanowienia oraz określenie warunków umowy przyrzeczonej. Co ważne, umowa przedwstępna może zostać zawarta w formie aktu notarialnego (pomimo iż przepisy prawa dopuszczają też zwykłą formę pisemną), co znacząco zwiększa bezpieczeństwo jej stron (w przypadku umowy rezerwacyjnej jej notarialna forma nie ma wpływu na uprawnienia jej stron). Każdą umowę warto jest okazać do weryfikacji prawnikowi przed podjęciem finalnej decyzji o jej podpisaniuJeśli potrzebują Państwo pomocy zaufanego pośrednika kredytowego, to zapraszamy do kontaktu mailowego. Wystarczy napisać do nas na adres - kredyt@ do skorzystania z pomocy naszych doświadczonych inżynierów, którzy służą swoim wsparciem zarówno w przypadku odbiorów technicznych, jak i na potrzeby oceny stanu technicznego domu lub mieszkania, nabywanego na rynku odbiór techniczny mieszkania lub domu z Pewny Lokal pod numerem telefonu 797 014 014. Potrzebujesz pomocy przy sprawdzeniu umowy z deweloperem? dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości Deweloperzy realizują różnego rodzaju usługowe przedsięwzięcia deweloperskie, a także sprzedają gotowe mieszkania. Podczas każdego procesu pojawiają się różnego rodzaju wpłaty dokonywane przez nabywców. Jedną z nich jest opłata rezerwacyjna. Inną kolejne wpłaty (zaliczki) przekazywane na rachunek powierniczy lub bankowy dewelopera. W jaki sposób powinna być opodatkowana zaliczka otrzymana przez dewelopera i przede wszystkim, w jakim czasie? To pytanie zadają sobie nie tylko deweloperzy. Co to jest zaliczka? Zaliczka stanowi wpłatę dokonaną przez nabywcę towarów i usług na poczet zakupu przyszłej usługi lub dostawy towaru. Występują w tym wypadku dwie strony, czyli sprzedawca, który otrzymuje zaliczkę oraz nabywca, który tę zaliczkę wpłaca. Zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zwanej dalej ustawą o PIT za przychód z działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług. W myśl art 14 ust. 3 pkt 1 ustawy o PIT do przychodów w podatku dochodowym nie zalicza się pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych, a także otrzymanych lub zwróconych pożyczek (kredytów), w tym również uregulowanych w naturze, z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych pożyczek (kredytów); Natomiast jak wskazuje Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z r. o sygn. (…)O kwalifikacji otrzymanej zapłaty, jako przychodu lub jako przedpłaty (zaliczki) decyduje charakter tej zapłaty. Przysporzenie uważane za przychód podatkowy musi mieć charakter definitywny, podczas gdy przedpłata, zaliczka nie mają takiego charakteru ze względu na każdorazową możliwość ich zwrotu przed terminem wykonania usług, na poczet, których zostały wpłacone. Fakt, że dana wpłata stanowi zaliczkę (przedpłatę) na poczet konkretnej usługi, która zostanie wykonana w następnym okresie sprawozdawczym, musi, zatem wynikać z postanowień zawartej umowy i powinien znaleźć odzwierciedlenie w treści dokumentacji(…). Zatem otrzymanie zaliczki nie powoduje powstania obowiązku jej opodatkowania w PIT, chyba, że, otrzymana wpłata ma charakter ostateczny a więc nie posiada lub utraci znamion zaliczki, która z tytułu swojego charakteru może podlegać zwrotowi. Pewną ciekawostką nadal pozostają tzw. zaliczki 100%, w stosunku, do których część organów podatkowych uważa, że stanowią one przychód w PIT a część zupełnie odwrotnie. Zaliczka a obowiązek podatkowy w VAT Art 19a ust. 8 ustawy o VAT wskazuje, że jeżeli podatnik otrzymał przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi całość lub część zapłaty, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty. Natomiast otrzymanie zaliczki nie powoduje powstania obowiązku w VAT dla usług: dostaw energii elektrycznej, cieplnej lub chłodniczej oraz gazu przewodowego, telekomunikacyjnych, wymienionych w poz. 140-153, 174 i 175 załącznika nr 3 do ustawy ( usługi sanitarne, zamiatania śmieci, usuwania śniegu, związane ze zbieraniem, obróbką, unieszkodliwieniem, przetwarzaniem odpadów, odprowadzaniem ścieków), najmu, dzierżawy, leasingu lub usług o podobnym charakterze, ochrony osób oraz usług ochrony, dozoru i przechowywania mienia, stałej obsługi prawnej i biurowej, dystrybucji energii elektrycznej, cieplnej lub chłodniczej oraz gazu przewodowego. Dodatkowo otrzymanie zaliczki przez polskiego sprzedawcę na poczet wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów również nie powoduje w ogóle powstania obowiązku jej opodatkowania podatkiem VAT oraz oczywiście PIT. Otrzymanie zaliczki a udokumentowanie tego zdarzenia Ustawodawca określa w art. 106b ust. 1 ustawy o VAT, że podatnik sprzedawca jest zobligowany do wystawienia faktury potwierdzającej otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem sprzedaży towarów lub usług z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów lub usług wyżej wymienionych. Nasuwa się w tym miejscu pytanie. W jaki sposób będą funkcjonować przepisy ustawy o VAT w świetle opłat otrzymywanych przez deweloperów przed dostawą nieruchomości? Opłata rezerwacyjna u dewelopera a skutki w VAT W sytuacji, gdy nabywca mieszkania chce dokonać rezerwacji konkretnego lokalu mieszkalnego wpłaca na konto bankowe dewelopera tzw. opłatę rezerwacyjną zgodnie z zawartą umową rezerwacyjną. Moment zapłaty powyższej opłaty obliguje dewelopera do dokonania rezerwacji konkretnego mieszkania a jej brak skutkuje rozwiązaniem umowy rezerwacyjnej. W sytuacji, gdy nabywca wpłacił opłatę rezerwacyjną, ale jednak się rozmyślił, wówczas podlega ona zwrotowi. Zatem należy zwrócić uwagę, że umowa rezerwacyjna nie obliguje sprzedawcę do wykonania jakiegokolwiek zobowiązania ani też do zawarcia umowy przedwstępnej czy deweloperskiej. Umowa rezerwacyjna powoduje wyłączenie z oferty sprzedaży na pewien okres czasu konkretnego lokalu mieszkalnego za określoną opłatą rezerwacyjną natomiast nie stanowi przedpłaty na zakup lub wybudowanie mieszkania. Z kolei po upływie okresu czasu zawartego w tej umowie nabywca musi zdecydować czy definitywnie decyduje się na zakup, wybudowanie danego mieszkania czy też nie. Dlatego istotnym wypadku opłaty rezerwacyjnej jest jej charakter zwrotny, tzn., że może ona podlegać zwrotowi, jeżeli kupujący jednak się rozmyśli. Oznacza to, że opłata rezerwacyjna w świetle podatku VAT będzie traktowana jak pewien rodzaj kaucji gwarancyjnej a więc jej wpłata nie będzie skutkowała obowiązkiem jej opodatkowania w VAT. Ponadto deweloper nie a obowiązku wystawienia faktury z tego tytułu dla klienta. Przykład 1 Państwo Kubikowie spisali z deweloperem umowę rezerwacyjną. Zgodnie z tą umową nabywcy w terminie 7 dni dokonają wpłaty na poczet rezerwacji lokalu mieszkalnego o powierzchni 80m2. Jeżeli opłaty nie dokonają, wówczas mieszkanie wróci do oferty sprzedaży ponownie, jako ogólnie dostępne. Nabywcy wpłacili w terminie opłatę rezerwacyjną. Umowa rezerwacyjna nie jest zobowiązaniem do zawarcia umowy przedwstępnej a więc opłata ta nie została zaliczona na poczet ceny. Deweloper dokonał rezerwacji mieszkania, ale równocześnie nie ma obowiązku wystawić faktury zaliczkowej z tytułu otrzymania wpłaty rezerwacyjnej, ponieważ nie powstanie w tym przypadku obowiązek podatkowy w VAT. Przykład 2 Państwo Kowalscy spisali z deweloperem umowę rezerwacyjną. Zgodnie z tą umową nabywcy w terminie 4 dni dokonają wpłaty na poczet rezerwacji lokalu mieszkalnego o powierzchni 50m2. Jeżeli opłaty nie dokonają, wówczas mieszkanie wróci do oferty sprzedaży ponownie, jako ogólnie dostępne. Nabywcy wpłacili w terminie opłatę rezerwacyjną jednak po kilku dniach ostatecznie zrezygnowali z zamiaru kupna danego mieszkania z uwagi na znalezienie w ostatniej chwili korzystniejszej oferty. Opłata rezerwacyjna została zwrócona na konto nabywców. W tej sytuacji w żadnym momencie nie powstał obowiązek podatkowy w VAT i co za tym idzie wystawienia faktury zaliczkowej. Inne kwalifikacje opłaty rezerwacyjnej Należy podkreślić, że jeżeli po zawarciu umowy rezerwacyjnej, dokonaniu opłaty nastąpi podpisanie przedwstępnej umowy sprzedaży w wyniku, której opłata rezerwacyjna zostanie zaliczona na poczet ceny mieszkania, wówczas deweloper będzie miał obowiązek wystawić fakturę zaliczkową. W sytuacji zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży będzie liczyła się data zawarcia tej umowy, której zapisy zaliczające opłatę rezerwacyjne na poczet ceny sprzedaży zmienią jej charakter na zaliczkę. Wyjątkiem od reguły będzie sytuacja, w której opłata rezerwacyjna zostanie na podstawie umowy rezerwacyjnej zaliczona na poczet ceny sprzedaży mieszkania a więc bez następstwa podpisania przedwstępnej umowy sprzedaży, wówczas zdarzenie to także nie będzie rodzić skutków w podatku VAT. Potwierdza to także stanowisko Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z o sygn. IBPP2/4512-880/15/MG. Dodatkowo należy zasygnalizować, że opłata rezerwacyjna może także zostać zaliczona na poczet umowy deweloperskiej i zostać zapłacona na rachunek dewelopera. Jednak również w tym wypadku zdarzenie to nie będzie implikować powstania obowiązku podatkowego w VAT i wystawienia faktury zaliczkowej. Zapłata na rachunek dewelopera oznacza zapłatę na jego rachunek bankowy albo rachunek powierniczy w zależności od treści zapisów umowy. Jednak to nie wszystko, bowiem nabywcy będą w dalszej kolejności dokonywać kolejnych wpłat na konto dewelopera. Kiedy więc deweloper będzie zobowiązany opodatkować kolejne wpłaty w VAT? Ta kwestia i wiele zostanie poruszona w drugiej części publikacji. Radca prawny Marcin Witkowski z kancelarii porusza kwestie związane z zadatkiem przy transakcji kupna-sprzedaży mieszkania w przypadku, gdy strona kupująca nie otrzyma spotkać się z orzeczeniami odnoszącymi się do sytuacji, gdy strony umowy uzależniły zawarcie umowy przyrzeczonej od uzyskania przez nabywcę środków na sfinansowanie zakupu. Chodzi o sytuacje, w których obie strony umowy przedwstępnej podjęły świadomie ryzyko, wyrażające się w uzależnieniu dojścia do skutku umowy przyrzeczonej od uzyskania przez jedną z nich kredytu bankowego, a strona ta podjęła starania o uzyskanie kredytu bankowego, dochowując przy tym należytej staranności. Z drugiej strony w wielu orzeczeniach przyjmuje się, że niezebranie w stosownym terminie, w szczególności, gdy był on przez strony przedłużany, środków na sfinansowanie zakupu nieruchomości jest kwalifikowane jako okoliczność zawiniona przez stronę, dająca drugiej stronie prawo do zachowania otrzymanego zgadzamy się na uzależnienie zawarcia umowy przyrzeczonej od uzyskania przez kupującego kredytu, to żeby ograniczyć ryzyko nielojalnego działania kupującego, można w umowie nałożyć na kupującego obowiązek np.:– przedstawienia promesy kredytowej,– złożenia wniosków o udzielenie kredytu do minimalnej ilości banków (nie mniej niż dwa / trzy banki),– a w przypadku nieudzielenia kredytu przez bank, do przedstawienia oświadczenia o przyczynie odmowy udzielenie poważaniem / Kind regardsMarcin Witkowski radca prawny | legal counselJeden z uczestników WIWN® poprosił radcę prawnego, aby dodał do wzoru umowy przedwstępnej sprzedaży zapis, w którym mowa, że gdy kupujący nie dostanie kredytu (pod warunkiem, że wystąpi o ten kredyt w min. trzech bankach i dołoży wszelkich starań, by go dostać), wtedy zadatek może być zwrócony. Prosił jeszcze, by dodać zapis, iż zwrot zadatku zostanie potrącony o koszty poniesione w okresie oczekiwania na kredyt przez kupującego. W paragrafie 4. wzoru umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości jest klauzula, o którą byłem już wspominałem, w orzecznictwie przyjmuje się, że brak uzyskania finansowania na zakup nieruchomości obciąża co do zasady kupującego. Wyroki Sądu Najwyższego, które wskazują na brak prawa do zatrzymania zadatku przez sprzedawcę, odnoszą się do sytuacji, w której strony umowy uzależniły zawarcie umowy przyrzeczonej od otrzymania kredytu przez do pomniejszania zwracanego zadatku o koszty poniesione w okresie oczekiwania na kredyt nie wiem, o jakie koszty może w tym wypadku chodzić. W załączonym wzorze proponuję pomniejszyć zwracany zadatek o opłatę z tytułu rezerwacji nieruchomości. Wysokość tej opłaty nie powinna być wygórowana. W umowach rezerwacyjnych przyjmuje się zwykle ok. 2% wartości nieruchomości. Trzeba też jednak odpowiednio wyważyć proporcję opłaty rezerwacyjnej do wysokości zadatku. Myślę, że opłata nie powinna przekraczać 20-30% zadatku. Niemniej jednak proszę pamiętać, że zwłaszcza w przypadku umów zawieranych z konsumentami klauzula przewidująca pomniejszenie zwracanego zadatku może zostać zakwestionowana w postępowaniu sądowym. Z poważaniem / Kind regardsMarcin Witkowski radca prawny | legal counselKLIKNIJ TUTAJ, ABY ZAKUPIĆ UMOWĘ PRZEDWSTĘPNĄ ZAKUPU/SPRZEDAŻY NIERUCHOMOŚCIlub skopiuj link do swojej przeglądarki:

umowa deweloperska nie otrzymanie kredytu