Banki, zgodnie z rekomendacjami Komisji Nadzoru Finansowego, w ostatnich latach stopniowo zwiększały wymagania w tym zakresie. Od 2017 roku kwota ta musi wynosić 20% kredytu. Nadal dopuszczalne jest finansowanie przez bank 90% nieruchomości, jednak liczba instytucji, które oferują taki kredyt, jest ograniczona. Maksymalne stawki są zależne od wartości nieruchomości i zostały opisane w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Nie ma przy tym znaczenia również to, czy kupujesz mieszkanie za gotówkę, z własnych oszczędności czy na kredyt hipoteczny. Minimalny i maksymalny okres spłaty: min. 3 mies., max. 10 lat. Maksymalne RRSO: 11,23%. Warto wziąć pod uwagę również fakt, że aktualnie, w związku z galopującą inflacją, obowiązują w Polsce wysokie stopy procentowe Narodowego Banku Polskiego. Dlatego też stopy procentowe kredytów również są duże. Podatek od nieruchomości w górę. Największe miasta z maksymalnymi stawkami. Warto pamiętać, że odsetek za zwłokę nie nalicza się, jeżeli ich wysokość nie przekracza 8,70 zł. Wypłata ugody kredytu frankowego a zaniechanie poboru podatku. Pomimo, że w opisanej sprawie przychód podatkowy powstaje, to jednak do faktycznego pobrania podatku nie dojdzie z uwagi na treść Rozporządzenia z dnia 11 marca 2022 roku w sprawie zaniechania poboru podatku dochodowego od niektórych dochodów (przychodów) związanych z kredytem hipotecznym udzielonym na cele mieszkaniowe. . Ustanowienie hipoteki podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych. W praktyce hipoteki najczęściej są ustanawiane jako zabezpieczenie kredytów bankowych finansujących zakup nieruchomości np. domu czy mieszkania, zwanych kredytami hipotecznymi. Hipoteka może zabezpieczać także kredyty o innym przeznaczeniu oraz wierzytelności przysługujące innym wierzycielom niż banki. Jeśli jest ona ustanawiana w drodze czynności prawnej zawsze należy pamiętać o dopełnieniu obowiązku podatkowego związanego z podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Kto ma obowiązek zapłacić podatek? Obowiązek podatkowy przy ustanowieniu hipoteki obciąża osobę lub podmiot składający stosowne oświadczenie o ustanowieniu hipoteki. W zależności od przedmiotu hipoteki oświadczenie takie może złożyć właściciel nieruchomości, użytkownik wieczysty, czy np. osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Hipotekę może ustanowić dłużnik osobisty banku tj. kredytobiorca, albo osoba trzecia niebędąca dłużnikiem (kredytobiorcą), która na skutek ustanowienia zabezpieczenia w formie hipoteki staje się dla banku dłużnikiem rzeczowym, odpowiadającym za spłatę kredytu zaciągniętego przez inną osobę lub podmiot rzeczowo tj. wyłącznie z obciążonej nieruchomości. Zatem w zależności od wariantu, obowiązek podatkowy może obciążać kredytobiorcę lub dłużnika rzeczowego. Co ważne, obowiązek zapłaty PCC od ustanowienia hipoteki powstaje z chwilą złożenia oświadczenia o ustanowieniu hipoteki lub zawarcia umowy ustanowienia hipoteki. Obowiązek ten jest niezależny od tego kiedy sąd dokona wpisu hipoteki w dziale IV księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. Z punktu widzenia podatkowego samo złożenie oświadczenia o ustanowieniu hipoteki lub zawarcie umowy o ustanowienie hipoteki jest zdarzeniem, które powoduje obowiązek zapłacenia podatku PCC. Jeżeli natomiast okazałoby się, że pomimo złożenia stosownego oświadczenia hipoteka nie zostałaby wpisana przez sąd, uiszczony podatek PCC podlega zwrotowi. W sytuacji, gdy dana osoba zabezpieczyła kredyt bankowy więcej niż jedną hipoteką na posiadanych przez siebie nieruchomościach, powinna uiścić podatek PCC oddzielnie od ustanowienia każdej hipoteki. Z kolei, gdyby kredyt został zabezpieczony jedną hipoteką łączną na kilku nieruchomościach to moim zdaniem wystarczy uiścić jeden podatek PCC od oświadczenia o ustanowieniu takiej hipoteki. Chciałbym jednak zaznaczyć, że w praktyce niektóre urzędy skarbowe taki stan rzeczy interpretują odmiennie i uważają, że skoro konstrukcja hipoteki łącznej w polskim prawie sprowadza się faktycznie do wielości hipotek na nieruchomościach obciążonych to należy wyliczyć i uiścić PCC od każdej hipoteki osobno. Termin na zapłatę podatku. Termin na zapłatę podatku PCC od ustanowienia hipoteki wynosi 14 dni. Liczy się on od dnia następującego po dniu, w którym oświadczenie o ustanowieniu hipoteki zostało złożone. W tym 14 dniowym terminie ustanawiający hipotekę powinien podatek obliczyć i wpłacić oraz złożyć deklarację podatkową PCC-3 do naczelnika urzędu skarbowego właściwego ze względu na swoje miejsce zamieszkania. Jeżeli ostatni dzień powyższego 14 dniowego terminu przypada na sobotę lub dzień ustawowo wolny od pracy, to za ostatni dzień terminu uważa się następny dzień po dniu lub dniach wolnych od pracy. Dniami ustawowo wolnymi od pracy są niedziele oraz określone święta państwowe lub kościelne. Jaka wysokość PCC od ustanowienia hipoteki? Stawka podatku PCC zależy od rodzaju wierzytelności, którą hipoteka będzie zabezpieczać. Jeżeli hipoteka ma stanowić zabezpieczenie wierzytelności istniejącej, wysokość podatku wynosi 0,1% liczonej od kwoty zabezpieczonej wierzytelności. W sytuacji, gdy hipoteka stanowi zabezpieczenie wierzytelności o wysokości nieustalonej to wysokość podatku wynosi 19 zł. Wierzytelność istniejąca to taka wierzytelność, która jest ściśle oznaczona co do kwoty w momencie ustanowienia hipoteki. Czyli mówiąc prościej, wiadomo dokładnie ile dłużnik powinien wierzycielowi zapłacić. W odniesieniu do kredytu bankowego będzie to np. kapitał kredytu wraz z odsetkami naliczonymi w oparciu o stałą stopę procentową. Wierzytelność o wysokości nieustalonej to natomiast wierzytelność, która nie jest ściśle określona kwotowo w chwili ustanowienia hipoteki. Przy kredycie bankowym będzie to wierzytelność obejmująca kwotę odsetek ustalonych w oparciu o zmienną stopę procentową. Ich wysokość może się bowiem zmieniać w ustalonym okresie spłacania kredytu i na chwilę ustanowienia hipoteki nie może być ona ściśle określona kwotowo. Wierzytelnością o nieustalonej wysokości jest także wierzytelność przyszła, czyli jeszcze w ogóle nie istniejąca. Składać się na nią mogą np. koszty egzekucji oraz odsetki karne za opóźnienia w spłacie kredytu. Obecnie jedna hipoteka może zabezpieczać różne rodzaje wierzytelności, zarówno istniejące, jak i nieustalone co do kwoty. Szerzej na ten temat pisałem tutaj: Hipoteka umowna jako zabezpieczenie kredytu. Jeżeli hipoteka ma zabezpieczać jednocześnie wierzytelność istniejącą (np. kapitał kredytu) oraz wierzytelność o nieustalonej wysokości (np. zmienne odsetki, których łączna kwota nie jest jeszcze znana) stawka podatku PCC powinna wynosić 19 zł. Jak uiścić PCC od hipoteki? Obowiązek podatkowy w związku z ustanowieniem hipoteki sprowadza się do: wypełnienia deklaracji PCC-3, obliczenia i wpłacenia należnego podatku do właściwego urzędu skarbowego. W przypadku, gdy hipotekę ustanowiło kilku współwłaścicieli nieruchomości, należy pamiętać o tym, aby dla każdego z nich dodatkowo wypełnić załącznik do deklaracji PCC-3, oznaczony jako PCC-3/A. Deklarację PCC-3 można złożyć w urzędzie skarbowym osobiście, albo wysłać ją wraz z dowodem uiszczenia podatku listem poleconym najlepiej za potwierdzeniem odbioru. Kwotę należnego podatku można wpłacić bezpośrednio w kasie urzędu skarbowego lub przelewem na jego rachunek. Jeżeli zaciągasz kredyt bankowy pamiętaj, że z reguły bank przygotuje stosowne dokumenty związane z ustanowieniem hipoteki, w tym oświadczenie, które podpiszesz. Natomiast o wypełnieniu deklaracji PCC-3 i wpłaceniu podatku musisz pamiętać samodzielnie. PCC od hipoteki a akt notarialny. Z uwagi na fakt, że notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w formie aktu notarialnego, to gdy oświadczenie o ustanowieniu hipoteki złożone jest w takiej formie, notariusz ma obowiązek pobrać podatek od ustanawiającego hipotekę i przekazać go do właściwego urzędu skarbowego. W takim przypadku osoba lub podmiot, na którym ciąży obowiązek podatkowy nie musi już składać deklaracji PCC-3. Hipoteka przymusowa a PCC. Podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają czynności cywilnoprawne wymienione w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych. Hipoteka przymusowa jest ustanawiana wbrew woli dłużnika, jej źródłem nie jest oświadczenie o ustanowieniu hipoteki składane przez dłużnika czy umowa o ustanowienia hipoteki. Jej ustanowienie nie podlega zatem podatkowi od czynności cywilnoprawnych. Podobne tematy: Niewielu dziś stać na zakup mieszkania za gotówkę. Dlatego większość osób finansuje go kredytem. Jednak co w sytuacji, kiedy chcemy wymienić nieruchomość na większą? Czy sprzedaż mieszkania z kredytem jest możliwa? Jak to zrobić? Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem?Czy bank musi wyrazić zgodę na sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką?Kiedy warto zdecydować się na sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym?Sprzedaż mieszkania z kredytem – od czego zacząćKoszty związane ze sprzedażą mieszkania lub domu z kredytem hipotecznymSprzedaż mieszkania z kredytem przed upływem 5 lat: podatek dochodowySprzedaż mieszkania z kredytem w obcej walucie – co warto wiedzieć?Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym i kupno innej nieruchomości Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem? Hipoteka ustanowiona na kredytowanym mieszkaniu jest zabezpieczeniem wierzytelności na wypadek braku jej spłaty. Pomimo tego nie ogranicza ona w żaden sposób praw własności, ponieważ jest związana z nieruchomością, a nie z osobą. Dlatego nie ma przeszkód prawnych, aby sprzedać mieszkania z kredytem. Po jakim czasie można sprzedać mieszkanie z kredytem? Ustawa o kredycie hipotecznym z dnia 23 marca 2017 r. szczegółowo reguluje kwestie związane z umowami o kredyt hipoteczny. Zgodnie z nią kredytobiorca może w każdej chwili dokonać całkowitej lub częściowej spłaty kredytu. Sprzedaż mieszkania z kredytem sprawia, że środki ze zbycia nieruchomości są przekazywane na konto kredytodawcy. W wyniku tej czynności następuje wcześniejsza spłata wierzytelności. Czy bank musi wyrazić zgodę na sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką? W polskim prawie nie ma przepisu, który wymagałby uzyskania zgody kredytodawcy na sprzedaż mieszkania z kredytem. Jednak kredytobiorca musi poinformować bank o zamiarze zbycia mieszkania zabezpieczonego hipoteką, ponieważ do przeprowadzenia transakcji niezbędne są dokumenty zawierające informacje o pozostałej do spłaty kwocie oraz warunkach wcześniejszej spłaty, a także promesa zgody na wykreślenie hipoteki po wygaśnięciu umowy. Kiedy warto zdecydować się na sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym? Sprzedaż mieszkania z kredytem zwykle wiąże się z określonymi sytuacjami życiowymi. Do tego rodzaju działania skłania najczęściej powiększenie się rodziny lub niezadowolenie z dotychczasowego wyboru. Sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką może być dobrym rozwiązaniem w przypadku rozwodu. Jeśli małżonkowie nie dojdą do porozumienia, na kogo ma być przepisany kredyt lub jedno z nich nie ma zdolności kredytowej, aby go przejąć – sprzedaż jest jedynym rozsądnym wyjściem. Czytaj więcej: Rozwód a kredyt hipoteczny – jak podzielić kredyt po rozwodzie? Zdarza się też, że sprzedaż mieszkania z kredytem to jedyne rozwiązanie na problemy ze spłatą zobowiązania. Wprawdzie jest wiele sposobów jak poradzić sobie w takiej sytuacji, aczkolwiek często zbycie dużego, a kupno mniejszego lokalu pomaga uporać się z ratami oraz czynszem i opłatami. Przy zbyciu nieruchomości, należy zadać sobie pytanie, jak sprzedać mieszkanie z kredytem, aby się to opłacało. Dlatego trzeba sprawdzić w banku, czy wcześniejsza spłata nie wiąże się z dodatkowymi kosztami oraz, czy będziemy musieli zapłacić podatek dochodowy. Najlepszym rozwiązaniem jest sytuacja, w której pieniądze ze sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką całkowicie pokrywają zakup nowej. Sprzedaż mieszkania z kredytem – od czego zacząć Zasadniczo sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką nie różni się wiele od zbycia mieszkania albo domu bez zabezpieczenia kredytu. Wymaga jedynie zgromadzenia większej liczby dokumentów oraz dokonania wpisów w umowie przedwstępnej dotyczącej spłaty kredytu. Jakie dokumenty przygotować przy sprzedaży mieszkania z kredytem? Sprzedaż mieszkania z kredytem wiąże się ze zgromadzeniem następujących dokumentów: aktu własności nieruchomości;wypisu z księgi wieczystej;zaświadczenia wydanego przez kredytodawcę dotyczącego stanu zadłużenia zawierającym: dane kredytobiorcy, wysokość kredytu wraz z wszystkimi kosztami (np. wartością odsetek i prowizji oraz opłat za wcześniejszą spłatę), saldo zadłużenia, numer konta bankowego do spłaty wierzytelności oraz termin spłaty zobowiązania;promesy wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej mieszkania po spłacie zobowiązania;ewentualnie zaświadczenia o wymeldowaniu wszystkich osób z mieszkania oraz niezalegania z opłatami czynszowymi wobec spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej. Trzeba pamiętać, że promesa najczęściej jest ważna 30 dni od daty wydania, dlatego najlepiej jest poczekać z jej uzyskaniem do momentu aż, znajdziemy zdecydowanego kupca. Sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką – formalności i potrzebne zgody Oprócz zgromadzenia ww. dokumentów sprzedaż mieszkania z kredytem wiąże się z szeregiem innych formalności. Pierwszym jest sporządzenie umowy przedwstępnej, która jest zobowiązaniem obu stron, że po spełnieniu uzgodnionych warunków i w określonym czasie, zawrą oznaczoną z góry umowę. Jeśli kupujący będzie finansował zakup kredytem, prawdopodobnie bank zażąda, aby umowa przedwstępna miała formę aktu notarialnego. Umowa powinna wskazywać strony umowy, przedmiot transakcji, jego cenę, datę zawarcia, a także określić kwestię zadatku i formę spłaty kredytu. Po wpłaceniu przez kupującego zadatku sprzedający może udać się do banku po promesę zgody na wykreślenia hipoteki. Następnie strony spotykają się u notariusza w celu podpisania aktu przeniesienia własności. W dokumencie należy zawrzeć oprócz standardowych informacji, warunki spłaty zobowiązania na rzecz banku. Przeważnie kupujący przelewa na rachunek banku kwotę pozwalająca na spłatę całkowitą zobowiązania, a jeśli transakcja sprzedaży mieszkania z kredytem opiewała na wyższą sumę – nadwyżka powinna zostać przekazana na konto zbywcy. Sprzedający po zakończeniu transakcji i spłacie kredytu musi postarać się o list mazalny. Jest to pisemne oświadczenie wierzyciela hipotecznego, potwierdzające uregulowanie w całości zobowiązania, oraz wyrażenie zgody na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości, która stanowiła zabezpieczenie długu. Dokument należy dołączyć do wniosku o wykreślenie hipoteki, jaki składa się do sądu wieczystoksięgowego. Koszty związane ze sprzedażą mieszkania lub domu z kredytem hipotecznym Ustawa o kredycie hipotecznym, dająca prawo do wcześniejszej spłaty kredytu, stanowi, że w tym przypadku jego całkowity koszt, ulega obniżeniu o odsetki i inne koszty przypadające za okres, o który skrócono obowiązywanie umowy o kredyt. Jednocześnie przepisy dają kredytodawcom prawo do żądania od kredytobiorcy rekompensaty za wcześniejszą spłatę. Jednak jej naliczenie jest możliwe w ściśle określonych w ustawie przypadkach. Rekompensaty można wymagać w przypadku kredytu hipotecznego oprocentowanego zmienną stopą procentową wyłącznie, gdy spłata została dokonana w ciągu 36 miesięcy od dnia zawarcia umowy. Do tego jej wysokość musi mieścić się w ramach określonych przepisami. A zatem nie może być większa niż wysokość odsetek, które byłyby naliczone od spłaconej przed terminem całości lub części kredytu, ani większa niż 3% spłacanej kwoty zobowiązania. Z kolei, gdy do końca okresu kredytowania zostało mniej niż rok, nie może być ona wyższa niż odsetki, które należałyby się za okres pozostały do zakończenia umowy. Przepisy podkreślają również, że rekompensata nie może być wyższa niż koszty kredytodawcy bezpośrednio związane z przedterminową spłatą. Sprzedaż mieszkania z kredytem a odsetki W wyniku sprzedaży mieszkania z kredytem następuje jego całkowita spłata. Zatem zgodnie z ustawą przysługuje kredytobiorcy proporcjonalny zwrot zapłaconych już odsetek. Instytucja finansowa ma obowiązek rozliczyć kredyt w terminie 14 dni od dokonania całkowitej wcześniejszej spłaty. Warto dokładnie przeczytać swoją umowę kredytową czy bank automatycznie wypłaca zwracana środki, czy wymaga to złożenia wniosku, ponieważ nie zawsze jest to oczywiste. Dokument zwykle jest potrzebny, kiedy chcemy, aby pieniądze zostały przelane na inne konto niż to, z którego wychodziły środki na spłatę rat. Sprzedaż mieszkania z kredytem a ubezpieczenie Przy kredycie mieszkaniowym bank obliguje kredytobiorcę do zawarcia ubezpieczenia nieruchomości. Składkę najczęściej opłaca się raz w roku. Sprzedaż mieszkania z hipoteką zgodnie z kodeksem cywilnym powoduje wygaśnięcie polisy albo przeniesienie praw do ubezpieczenia mieszkania lub domu na nowego właściciela. Z tym że przy drugiej opcji konieczna jest pisemna zgoda towarzystwa. Jeśli nie wyrazi jej, polisa wygasa. Ubezpieczyciel ma obowiązek zwrócić niewykorzystaną składkę w terminie do 30 dni od chwili utraty ważności umowy. Często do kredytu dokupujemy dodatkowe ubezpieczenie na życie albo od utraty pracy. Ten rodzaj polis można rozwiązać wraz ze sprzedażą nieruchomości z hipoteką albo kontynuować. Dzieje się tak, ponieważ ubezpieczenia bezpośrednio nie dotyczy kredytowanej nieruchomości. Zwykle instytucja finansująca zakup wymaga wykonania cesji polisy. W związku z tym po tym, jak sprzedamy mieszkanie z kredytem i dokonamy jego spłaty, wystarczy przedstawić ubezpieczycielowi dokument potwierdzający spłatę kredytu i znieść cesję. Potem można kontynuować polisę. Sprzedaż mieszkania z kredytem a koszty notarialne Sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką niesie za sobą również koszty notarialne. Choć nie ma przepisów, które by narzucałyby ich opłacenie przez jedną ze stron, to zwyczajowo przyjęło się, że taksę notarialną uiszcza kupujący. Zdarza się jednak, że strony umawiają się na podział kosztów. Dlatego warto wiedzieć, jaka jest ich wysokość. Maksymalną taksę notarialną określa ustawa. Zależy ona od wartości transakcji będącej przedmiotem umowy. Aktualne stawki wynoszą: od 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;od 1 mln zł do 2 mln zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł,powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 mln zł. Do podanych kwot trzeba doliczyć 23% VAT. Sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką wymaga również zmian w księdze wieczystej. Za wpis prawa własności trzeba zapłacić 200 zł, za wykreślenie hipoteki – 100 zł. Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym a podatek PCC Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) jest odprowadzany w momencie podpisania aktu notarialnego. Obowiązek jego opłaty spoczywa na kupującym. PCC wynosi 2 proc. wartości nieruchomości. Daninę pobiera notariusz i to on odprowadza ją do skarbu państwa. Czytaj więcej: Podatek od ustanowienia hipoteki PCC-3. Jak wypełnić i kiedy zapłacić? Sprzedaż mieszkania z kredytem przed upływem 5 lat: podatek dochodowy Sprzedaż nieruchomości z hipoteką czy też bez niej wiąże się z obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego. Daninę płaca osoby, które zbyły np. mieszkanie przed upływem pięciu lat od jego zakupu. Termin liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiła sprzedaż mieszkania z kredytem, i zbycie to nie nastąpiło w wykonaniu działalności gospodarczej. Na przykład, jeżeli mieszkanie zostało kupione w lutym 2017 r., to 5 lat liczymy od stycznia następnego roku, czyli od stycznia 2018 r. Zatem 5 lat upłynie po 31 grudnia 2022 r. Podatek PIT obliczany jest od uzyskanego dochodu osiągniętego z tytułu sprzedaży nieruchomości z hipoteką. Danina wynosi 19 proc. Dochód liczony jest jako przychód minus koszty uzyskania przychodów plus odpisy amortyzacyjne. Przychód to cena, jaka widnieje na akcie notarialnym sprzedaży mieszkania z hipoteką, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia (np. opłaty notarialne albo koszty pośrednictwa). Do kosztów uzyskania przychodów zalicza się udokumentowane wydatki, poniesione na zakup nieruchomości. Podatek dochodowy rozlicza się na formularzu PIT-39, który należy złożyć do 30 kwietnia roku podatkowego upływającego po sprzedaży mieszkania z kredytem. Jak sprzedać mieszkanie z kredytem i nie płacić daniny? Istnieją trzy sytuacje, kiedy to zbycie nieruchomości z hipoteką jest zwolnione z podatku dochodowego. Pierwsza to wydanie całej kwoty uzyskanej ze sprzedaży mieszkania z hipoteką na własne cele mieszkaniowe. Za własne cele uznaje się zakup nowego mieszkania albo domu, budowa domu (wówczas wszystkie wydatki muszą być udokumentowane) oraz na spłatę kredytu wraz z odsetkami. Ulgę mieszkaniowa można wykorzystać w ciągu 3 lat. Drugą sytuacją, w której unika się płacenia podatku, jest sprzedaż mieszkania z hipoteką po cenie zakupu lub niższej. W ten sposób nie został osiągnięty dochód, zatem nie ma z czego zapłacić daniny. Trzecia sytuacja to po prostu sprzedaż nieruchomości z hipoteką po upływie 5 lat. Sprzedaż mieszkania z kredytem w obcej walucie – co warto wiedzieć? Sprzedaż mieszkania z kredytem w walucie obcej jest tak samo możliwe, jak w złotówkach. Jednak warto dokładnie przeliczyć, czy wcześniejsza spłata zobowiązania jest opłacalna. Jeśli kredyt był zaciągany wiele lat temu, to z pewnością obecny kurs jest znacznie wyższy niż w tamtym momencie. Bank albo przeliczy jego wartość po aktualnym – zapewne znaczne wyższym kursie albo poda kwotę w walucie. O ile kredytobiorca zarabia np. w euro albo franku szwajcarskim (jeśli w takowej walucie było zaciągane zobowiązanie) to zniwelowane jest ryzyko kursowe. Natomiast jeśli będziemy musieli spłacić kredyt w złotówkach, może się zdarzyć, że kwota ze sprzedaży nie pokryje sumy pozostałej do spłaty. Czytaj więcej: Kredyt hipoteczny w euro i innych obcych walutach Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym i kupno innej nieruchomości Sprzedaż mieszkania z hipoteką i zakup nowego to rozwiązanie dość popularne. Można zrobić to na dwa sposoby. Pierwszy polega na zbyciu jednej nieruchomości, spłaceniu kredytu z pozyskanej kwoty i nabycie nowej. Drugi sposób jest bardziej skomplikowany, ponieważ wiąże się z procedurą przeniesienia hipoteki z jednej nieruchomości na drugą. Jak zatem sprzedać mieszkanie z kredytem i przenieść hipotekę? Przede wszystkim bank musi wyrazić na to zgodę. Aby ją uzyskać trzeba od nowa przejść procedurę weryfikacji zdolności kredytowej oraz dostarczyć dokumenty nowego mieszkania wraz z operatem szacunkowym. Po uzyskaniu zgody banku i podpisaniu umowy przedwstępnej kredytobiorca musi złożyć odpowiednie wnioski w sądzie wieczystoksięgowym: o zmianę właściciela, wykreślenie hipoteki ze zbywanej nieruchomości i wpisanie jej do KW nabywanej. Cała procedura wymaga znacznie więcej czasu a często i wyższych kosztów. FAQ Po jakim czasie można sprzedać mieszkanie z kredytem?Sprzedaż nieruchomości z hipoteką może nastąpić w każdym momencie. Nie ma żadnych przepisów, które ograniczałoby prawo do zbycia mieszkania finansowanego kredytem hipotecznym. Przy czym trzeba pamiętać, że jak sprzedać mieszkanie z kredytem to najlepiej po 5 latach od jego nabycia – wtedy unika się podatku dochodowego. Czy potrzebna jest zgoda banku na sprzedaż mieszkania z kredytem?Kredyt w żadne sposób nie ogranicza prawa właściciela do sprzedaży nieruchomości z hipoteką. Kredytobiorca ma obowiązek jedynie poinformować instytucję o planach zbycia. Bank na prośbę właściciela powinien też wydać zaświadczenia na temat aktualnego zadłużenia z tytułu kredytu wraz z odsetkami oraz promesę o wykreśleniu hipoteki. Ulga mieszkaniowa. Możliwość uznania spłaty kredytu, którym sfinansowano zakup sprzedanego lokalu mieszkalnego za wydatki na własne cele mieszkaniowe budzi liczne kontrowersje. Dotychczas organy podatkowe oraz sądy administracyjne zajmowały w tym zakresie negatywne stanowisko. Pojawiła się nowa, korzystna linia orzecznicza w WSA w Warszawie. Istnieją jednak wątpliwości, czy uzyska aprobatę w Naczelnym Sądzie Administracyjnym. Zasady opodatkowania odpłatnego zbycia nieruchomości Obowiązek podatkowy w PIT powstaje, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości (także jej części lub udziału w nieruchomości) następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych ( 2020 poz. 1426 ze zm., dalej: „ustawa o PIT”). Podatek dochodowy wynosi 19% i obliczany jest od dochodu stanowiącego różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a kosztami uzyskania przychodów (art. 30e ust. 2 ustawy o PIT). Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł. Przy czym ustawodawca przewidział w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT zwolnienie z PIT dla dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości. W zeznaniu PIT-39 składanym w terminie od dnia 15 lutego do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym wykazuje się: 1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i oblicza należny podatek od dochodu, który nie podlega zwolnieniu z PIT, 2) dochody zwolnione z PIT. Ulga mieszkaniowa - zwolnienie z PIT Na mocy art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT wolne od PIT są z dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości. Dochód zwolniony z PIT oblicza się na podstawie następującego wzoru: dochód zwolniony z PIT = D x (W / P) gdzie: D – dochód ze sprzedaży nieruchomości, W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe zdefiniowane w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT, P – przychód ze sprzedaży nieruchomości. Spłata kredytu a własne cele mieszkaniowe Wśród własnych celów mieszkaniowych zostały wymienione wydatki poniesione na: a) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na następujące cele: nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie, nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego, budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego - położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej (UE) lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego (EOG) albo w Konfederacji Szwajcarskiej; b) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a, c) spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b - w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim UE lub w innym państwie należącym do EOG albo w Konfederacji Szwajcarskiej. Należy zwrócić uwagę na to, że wśród własnych celów mieszkaniowych można zakwalifikować jedynie spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości. 1. Spłata kredytu na zakup innej nieruchomości niż zbywana Jeżeli podatnik przeznaczy środki uzyskane z tytułu sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytu oraz odsetek od tego kredytu zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, na zakup innej nieruchomości, to może zaliczyć te środki do własnych celów mieszkaniowych. To stanowisko znajduje aprobatę organów podatkowych. Przykładowo, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 16 lutego 2021 r., sygn. akt stwierdził, że „Odnosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy uznać należy, że w sytuacji gdy Wnioskodawca – począwszy od dnia odpłatnego zbycia odziedziczonego udziału w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym dokonano odpłatnego zbycia – środki ze sprzedaży tego prawa przeznaczy na spłatę kredytu hipotecznego oraz odsetek od tego kredytu, zaciągniętego przez Wnioskodawcę i spadkodawczynię na zakup lokalu mieszkalnego do majątku objętego wspólnością majątkową małżeńską, którego jest współwłaścicielem i w nim zamieszkuje, to ich wydatkowanie na ten cel uprawnia Wnioskodawcę do zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych”. Analogiczne stanowisko zaprezentował Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacjach indywidualnych z dnia 27 stycznia 2021 r., sygn. akt „Wobec okoliczności przedstawionych we wniosku wskazać należy, iż w sytuacji gdy środki uzyskane ze sprzedaży mieszkania przy ul. (…) Zainteresowany przeznaczy na spłatę kredytu zaciągniętego (przed uzyskaniem przychodu ze sprzedaży) na zakup nowego mieszkania, stwierdzić należy, że dochód z tej sprzedaży w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału ww. wydatków w przychodzie ze sprzedaży, będzie korzystał ze zwolnienia z opodatkowania, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych” (dla por. interpretacje indywidualne z dnia 20 stycznia 2021 r., sygn. akt oraz z dnia 19 stycznia 2021 r., sygn. akt 2. Spłata kredytu na zakup zbywanej nieruchomości Przepis art. 21 ust. 25 ustawy o PIT ani dalsze przepisy nie stanowią wprost, że z katalogu własnych celów mieszkaniowych jest wyłączony kredyt (pożyczka) zaciągnięty na sfinansowanie zakupu zbywanej nieruchomości. W praktyce organy podatkowe stwierdzają, że spłata kredytu na zakup zbywanej nieruchomości nie może zostać zakwalifikowana jako wydatek na własne cele mieszkaniowe. Organy podatkowe wskazują, że wydatki na spłatę kredytu, którym sfinansowano koszty nabycia sprzedanego lokalu mieszkalnego, nie mogą być ponownie traktowane jako wydatek na własne cele mieszkaniowe, gdyż koszt nabycia tego mieszkania jest uwzględniany w rachunku podatkowym jako koszt uzyskania przychodu. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 14 stycznia 2021 r., sygn. akt podkreślił, że „Tak więc, wydatki na spłatę kredytu, którym sfinansowano koszty nabycia sprzedanego lokalu mieszkalnego, nie mogą być ponownie traktowane jako wydatek na własne cele mieszkaniowe, gdyż koszt nabycia tego mieszkania jest uwzględniany w rachunku podatkowym jako koszt uzyskania przychodu, o którym mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych”. Natomiast Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 25 stycznia 2021 r., sygn. akt zajął podobną opinię, ale przewidział jeden wyjątek, który poniżej przeanalizujemy. W ww. interpretacji czytamy: „Wobec powyższego, wydatki na spłatę kredytu hipotecznego, którym sfinansowany został zakup zbywanego lokalu mieszkalnego „A” (poniesione ze środków uzyskanych z tej sprzedaży) Zainteresowana może zakwalifikować do wydatków na cele mieszkaniowe jedynie w części, która nie została uwzględniona w kosztach uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia tego lokalu mieszkalnego w postaci wydatków na jego nabycie”. Organ podatkowy uznał, że część wydatków na spłatę kredytu hipotecznego, którym sfinansowano zakup zbywanego lokalu można zakwalifikować do wydatków na cele mieszkaniowe jedynie w części, która nie została uwzględniona w kosztach uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia tego lokalu mieszkalnego w postaci wydatków na jego nabycie. Niestety Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej nie doprecyzował jaka część spłaconego kredytu może finalnie zostać uznana za wydatek na własne cele mieszkaniowe. Część kapitałowa kredytu wchodzi w skład kosztów uzyskania przychodów, a więc można przypuszczać, że ona nie może zostać uwzględniona w uldze mieszkaniowej. Natomiast część odsetkowa oraz dodatkowe opłaty i prowizje nie stanowią kosztów nabycia nieruchomości, a więc potencjalnie mogłyby zostać uznane za wydatki na cele mieszkaniowe. Nie wiadomo, czy mogłyby zostać one w całości uznane za wydatki na własne cele mieszkaniowe. Od wielu lat dominował w orzecznictwie sądów administracyjnych pogląd zgodny ze stanowiskiem organów podatkowych, że spłata kredytu na zakup zbywanej nieruchomości nie może zostać zakwalifikowana jako wydatek na własne cele mieszkaniowe (przykładowo wyrok NSA z dnia 5 maja 2017 r., sygn. akt II FSK 446/17 czy z dnia 30 stycznia 2015 r., sygn. akt II FSK 3211/12). Odmienna linia orzecznicza zaczęła kształtować się w WSA w Warszawie, który w wyrokach z dnia 29 września 2020 r., sygn. akt III SA/Wa 133/20, 29 czerwca 2020 r., sygn. akt III SA/Wa 2009/19 oraz III SA/Wa 2010/19, 4 marca 2020 r., sygn. akt III SA/Wa 1162/19, 7 lutego 2020 r., sygn. akt III SA/Wa 469/19, 27 sierpnia 2019 r., sygn. akt III SA/Wa 3117/18 oraz III SA/Wa 3118/18 orzekł, że istnieją rozbieżności w zakresie interpretacji przepisów regulujących ulgę mieszkaniową, które determinują konieczność rozstrzygania sprawy w sposób korzystny dla podatnika, zgodnie z zasadą in dubio pro tributario; przepisy nie precyzją, że preferowane jest sfinansowanie nabycia wyłącznie nowej, dotychczas nie posiadanej przez podatnika nieruchomości; przepisy ustawy o PIT, w analogicznym brzmieniu, przewidującym zwolnienie z podatku dochodu przeznaczonego na cele mieszkaniowe obowiązywały do końca 2006 r. i wówczas Minister Finansów wyjaśnił, że wydatki na własne cele mieszkaniowe uznaje się też te przeznaczone na spłatę kredytu, przy czym nie ma znaczenia, czy kredyt został zaciągnięty na zbywaną nieruchomość lub prawo majątkowe, czy też na inną inwestycję mieszkaniową (WSA w Warszawie przywołał korzystne orzecznictwo z tego okresu); w związku z powyższym istnieje możliwości zastosowania ulgi mieszkaniowej, gdy przychód uzyskany ze zbycia nieruchomości zostaje przeznaczony na spłatę udzielonego przed datą sprzedaży kredytu przeznaczonego na nabycie tej nieruchomości. Od ww. wyroków zostały złożone skargi kasacyjne. Do tej pory NSA wypowiedział się w sprawie wyroku WSA w Warszawie z dnia 27 sierpnia 2019 r., sygn. akt III SA/Wa 3117/18. NSA w wyroku z dnia 17 czerwca 2020 r., sygn. akt II FSK 610/20 utrzymał w mocy skarżony wyrok, jednakże w uzasadnienie stwierdził, że „Słusznie wskazano w skardze kasacyjnej, że uznanie za wydatek na cele mieszkaniowe spłaty kredytu (pożyczki) zaciągniętego na zakup (budowę, rozbudowę) zbywanej nieruchomości prowadziłoby do dwukrotnego obniżenia ciężaru podatkowego - raz poprzez ujęcie w kosztach uzyskania przychodu wydatków finansowanych kredytem zaciągniętym na zakup zbywanej nieruchomości, a drugi raz poprzez zwolnienie z podatku dochodu ze zbycia nieruchomości lub prawa do lokalu obliczonego z uwzględnieniem tych wydatków. Takie rozwiązanie byłoby sprzeczne nie tylko z celem omawianego zwolnienia, ale godziłoby także w konstrukcję podatku dochodowego od osób fizycznych”. Co do istoty NSA potwierdził niekorzystne stanowisko organów podatkowych. Jednocześnie zgodził się, że przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o PIT został sformułowany niejasno, gdyż na poziomie wykładni językowej nie można rozstrzygnąć kwestii spłaty kredytu zaciągnięto na nabycie sprzedanej nieruchomości. Podsumowanie Podatnik, który uzyska zgodę na przeniesienie kredytu hipotecznego na inną / nową nieruchomość, może przeznaczyć cały przychód ze sprzedaży nieruchomości na własny cel mieszkaniowy. Wówczas może skorzystać w całości z ulgi mieszkaniowej. Podatnik, który najpierw spłaci kredyt hipoteczny na zakup zbywanej nieruchomości a pozostałą kwotę przeznaczy na wkład własny w celu zaciągnięcia nowego kredytu, w myśl dominującego stanowiska, może skorzystać tylko częściowo z ulgi mieszkaniowej. Dochodzi więc do nieuzasadnionej nierówności podatników. Powyższy przykład pokazuje, że istnieją również wątpliwości, czy przepisy regulujące ulgę mieszkaniową są zgodne z konstytucyjną zasadą równości i jednakowego traktowania przez władze publiczne. Niewątpliwie przepisy regulujące ulgę mieszkaniową zostały niejasno i nieprecyzyjnie sformułowane. W praktyce pojawiły się trzy różne wykładnie tych samych przepisów, a mianowicie, że: spłata kredytu zaciągnięto na nabycie sprzedanej nieruchomości nie może zostać uznana za wydatki na własne cele mieszkaniowe; jedynie część wydatków na spłatę kredytu hipotecznego, którym sfinansowano zakup zbywanej nieruchomości, która nie została uwzględniona w kosztach uzyskania przychodu może zostać zakwalifikować do wydatków na cele mieszkaniowe; spłata kredytu zaciągnięto na nabycie sprzedanej nieruchomości może zostać uznana w całości za wydatki na własne cele mieszkaniowe. W związku z powyższym należy się zgodzić z WSA w Warszawie, że omówione wątpliwości co do treści przepisów regulujących ulgę mieszkaniową powinny być rozstrzygane na korzyść podatnika. Negatywne konsekwencje wadliwości przepisów nie powinny być przerzucane na podatników. Trudno jednak przewidzieć szanse na trwałą zmianę orzecznictwa w tym zakresie. Autor: Damian Kowalski, asystent doradcy podatkowego w Kancelarii TaxCorner Przejdź do zawartości PożyczkiPożyczki bez BIKPożyczki onlinePożyczki na ratyPożyczka na dowódPożyczka gotówkowaKredytyKredyt gotówkowyKredyt KonsolidacyjnyKredyt dla firmKredyt hipoteczny dla firmRankingiRanking kredytów hipotecznych ze stałym oprocentowaniemRanking kredytów hipotecznychRanking kredytów gotówkowychRanking kont oszczędnościowychRanking kont osobistychRanking kart kredytowychRanking kredytów samochodowychKalkulatoryKalkulator kredytu hipotecznegoKalkulator kredytu gotówkowegoKwota słownie – generatorGenerator nazwy bankuNajważniejsze informacjeDokumenty do kredytu hipotecznegoKalkulator kredytu hipotecznegoWkład własny na kredyt hipotecznyKredyt hipoteczny bez wkładu własnegoMieszkanie dla młodychPłaca minimalna brutto nettoKiedy przelew – kiedy kasa? Sesje elixirBlog Odliczenie kredytu hipotecznego od podatku 2022 Odliczenie kredytu hipotecznego od podatku 2022 Udostępnij ten post w Social Mediach Podobne wpisy Page load link Jesienna pożyczka korzystnieChcę pożyczyćOstatnio zawnioskował o pożyczkę: František, PrahaPanFrantišek Dziś o 20:56zawnioskowało4000 zł. Online pożyczka w trzech krokach 1 Uzupełnij dane we twoje dane do online formularza i wyślij niewiążący wniosek. 2 Provider w krótce odezwie się z tobą provider pożyczki i razem skonsultujecie szczegóły. 3 Gotowe!Po podpisaniu umowy pieniądze zostaną wysłane na twój rachunek. Dziś zawnioskowało już 97 klientovNie wahaj się i wypróbój to również ty!Zalety pożyczki onlinePożyczka na miarę do 10000 zł Ustaw wysokość pożyczki według twoich potrzeb. Nie musisz nigdzie iść Pożyczkę załatwisz szybko, z domu, za pośrednictwem krótkiego online formularza. Szybkie załatwienie Wszystko załatwisz szybko, online, bez konieczności wychodzenia z domu. Ocena pożyczki onlineZ pożyczki online skorzystało już wiele klientów. Jak ją oceniają? "Szybkość i brak zbytecznych formalności - to rzeczywistości, których obecnie ludzie najbardziej doceniają. Pożyczka online pomogła mi, kiedy potrzebowałem ją najbardziej." Ostatnio pożyczkę wypróbowali...Hana, Břeclav Dziś o 21:06zawnioskowało1000 złHana, Břeclav Dziś o 20:49zawnioskowało1000 złHana, Břeclav Dziś o 20:32zawnioskowało1000 zł

podatek od nieruchomości a kredyt hipoteczny